Registro de Hipotecas

Circular 109 de 2009


Consulta de la Superintendencia de Notariado y Registro.

En ejercicio de la facultad de instrucción y orientación necesaria para velar por la eficiente y eficaz prestación del servicio público registral, quiero llamar su atención sobre la inscripción de hipotecas en las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos, teniendo en cuenta que algunos usuarios del servicio han manifestado inconvenientes con el registro de sus documentos relacionados con actos de hipotecas abiertas de cuantía determinada e indeterminada. 

El Código Civil Colombiano regula lo concerniente a la hipoteca en los artículos 2432 a 2457, definiéndola como un derecho real de prenda constituido sobre bienes raíces que no dejan por eso de permanecer en poder del deudor. 

La hipoteca puede llamarse de primer grado, segundo grado, etc; pero bien vale recordar lo sostenido por la Jurisprudencia en el sentido de que la denominación del grado que en los instrumentos públicos respectivos se de a las hipotecas no es lo que fija su orden, ya que éste no depende de tal calificación sino de la fecha de su inscripción en el registro. (Sentencia Casación C.S.J. agosto 03 de 1944). 

Para efectos de su correcta inscripción en el registro, debe examinarse en la escritura de constitución de la hipoteca respectiva las obligaciones cuyo cumplimiento ampara. De éste modo la hipoteca puede ser "cerrada" o "abierta" y ésta última puede serlo "sin límite de cuantía" o de "cuantía determinada". 

La hipoteca es "especial" o "cerrada", cuando con ella solamente se garantiza la obligación que se determina en el acto de constitución. Se conoce la obligación que se va a garantizar. Dicho en otras palabras la escritura de hipoteca contiene el contrato de mutuo y por lo tanto se sabe cuál es la deuda, su plazo y sus intereses. 

En este caso la inscripción se hará con el código registral 0203 y incluirá el valor en la casilla correspondiente.

La hipoteca es "abierta", cuando no sólo se garantiza la obligación debida al momento del otorgamiento del gravamen, sino también otras a cargo del mismo deudor o que él llegue a adquirir en el futuro. Es cuando al constituirse no se sabe el valor de la deuda y sus intereses. 

La hipoteca "abierta" puede ser "sin límite de cuantía" o constituirse hasta por un determinado valor. 

Según lo previsto en el artículo 2455 del Código Civil "la hipoteca podrá limitarse a una determinada suma, con tal que así se exprese inequívocamente." 

El código registral para la inscripción de la hipoteca abierta con límite de cuantía es el 0204 y se debe incluir la cuantía en la columna del folio correspondiente. 

La "hipoteca abierta de cuantía indeterminada" garantiza como su nombre lo indica obligaciones actuales o futuras indeterminadas en cuanto a su naturaleza, y en cuanto a su cuantía, y sin límite alguno. 

Para la hipoteca con cuantía indeterminada el código registral es el 0205 y aunque para efectos fiscales debe expresarse su valor en la escritura, al inscribirla éste no se incluye en la columna del folio correspondiente.